Un investissement en déficit foncier permet d’optimiser la fiscalité sur les revenus fonciers, et de réaliser des économies d’impôts très élevées.
Le déficit foncier : traitement fiscal
Sous le régime réel d’imposition, le revenu ou le déficit net foncier est obtenu après compensation des revenus fonciers et des déficits fonciers de l’ensemble des immeubles possédés par un foyer fiscal.
Les travaux engagés pour la rénovation des parties communes et des parties privatives (sous certaines conditions liées à la nature des travaux), sont déductibles :
- dans un premier temps des revenus fonciers préexistants : en présence de revenus fonciers, les dépenses engagées en année N viendront diminuer ou effacer fiscalement les revenus fonciers
- puis du revenu imposable global : en années N, si les dépenses engagées sont plus importantes que les revenus fonciers existants, le déficit foncier constaté viendra en diminution du revenu imposable du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 €
En l’absence de revenus fonciers préexistants : les dépenses engagées seront imputables à hauteur de 10 700 € de votre revenu global - si les travaux s’échelonnent sur 2 ou 3 ans, ce schéma de gain fiscal s’opère sur 2 ou 3 ans
- Le surplus de déficit foncier non utilisé en N, N+1, N+2, voir N+3, sera reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir
A noter qu’en cas de revente, le calcul de la plus-value avant abattement pour durée de détention, ne tiendra pas compte des travaux déduits fiscalement dans la détermination du prix de revient du bien.
Déficit Foncier et plafonnement des niches fiscales
Le gain fiscal obtenu grâce au déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.
Le déficit foncier est parfois associé aux dispositifs Malraux ou Pinel.
Le déficit foncier : calcul du gain fiscal
Le gain fiscal associé au déficit foncier peut être très élevé, et sans limite !
En effet, lorsque le déficit foncier vient compenser ou effacer un revenu foncier positif, la réduction d’impôts porte à la fois sur l’impôt sur le revenu, mais également sur les prélèvements sociaux.
Ainsi, selon la tranche d’imposition, le gain fiscal peut représenter de 17,20% (minimum si TMI 0%) à 62,20% (TMI de 45% + 17,20% de prélèvements sociaux) des dépenses engagées.
Nous vous proposons un simulateur simplifié, qui vous permettra de mesurer le levier fiscal que vos investissements en déficit foncier pourraient représenter.
Le déficit foncier : pour qui et dans quelle situation ?
Le déficit foncier peut résulter d’une situation non voulue ou exceptionnelle, par suite d’une baisse de recettes ou à des charges exceptionnelles incontournables et non programmées.
Mais il est également fréquent que le déficit foncier soit le résultat d’une stratégie fiscale et patrimoniale, mise en œuvre par des propriétaires bailleurs qui sont déjà propriétaires de biens immobiliers locatifs, avec des revenus fonciers imposables, et qui souhaitent durablement les défiscaliser.
L’investissement immobilier en déficit foncier est donc une stratégie long terme, pour optimiser la fiscalité et développer un patrimoine immobilier.
Le déficit foncier : quel type d’investissement immobilier ?
Changer une chaudière, refaire l’électricité et la peinture d’un appartement représentent des dépenses déductibles du revenu foncier, et permettent donc de défiscaliser tout ou partie de vos revenus fonciers taxables.
Mais ces dépenses restent limitées en montant, avec un effet limité dans la durée sur la fiscalité de vos revenus fonciers.
La bonne stratégie en matière de déficit foncier consiste à s’intéresser aux programmes de réhabilitation d’immeuble entier. Pour quelles raisons ?
Efficacité fiscale :
un volume de dépenses élevé puisque 100% des parties commues et 100% des parties privatives seront rénovées => impact fiscal important, avec création d’un déficit reportable sur plusieurs années pour défiscaliser durablement vos revenus fonciers
Un patrimoine sécurisé et valorisé :
Rénover un appartement dans un immeuble ancien, pas forcément entretenu, et dont on ne maitrise pas la qualité et l’état général des autres logements peut représenter un risque sur la valorisation à court ou moyen terme de son bien, mais également faire peser un risque sur la valeur locative de son bien, si son environnement immédiat n’est pas très qualitatif.
Ainsi, il est préférable d’acheter un appartement à rénover, dans une copropriété qui sera intégralement réhabilitée et revalorisée.
Les projets de réhabilitation d’immeuble anciens permettent d’associer le charme de l’ancien, la qualité de l’emplacement, et la sécurité technique du neuf.
Sécurité financière
Investir dans un programme immobilier de réhabilitation d’immeuble ancien, apporte une certaine sécurité et visibilité financière, à l’instar des programmes immobiliers neuf, puisque les charges d’entretien et de grosses réparations des parties communes de l’immeuble seront très limitées sur une longue période.
