Investir dans l’immobilier Malraux pour vous permettre d’acquérir un bien immobilier ancien de caractère, en bénéficiant d’une forte défiscalisation.

La loi Malraux, c’est jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôts.

Fondements et principes de la loi de défiscalisation Malraux

Une loi qui date de 1962 et qui porte le nom de son instigateur, André Malraux.

La loi Malraux a pour objectif la protection du patrimoine historique et esthétique Français. Essentiellement implantée en cœur de ville, les programmes immobiliers éligibles au dispositif Malraux sont des biens à forte valeur patrimoniale.

La préservation architecturale et la sauvegarde du patrimoine en milieu urbain, c’est là tout le sens de cette incitation fiscale Malraux. Cette démarche vise à éviter la destruction de certains bâtiments dont la vétusté générale aurait pu laisser entrevoir une destruction prochaine.

Les travaux de restauration concernent l’intégralité de l’immeuble.

Les exigences et particularités architecturales, les coûts de « déconstruction » et restauration, l’intervention des architectes des bâtiments de France, le prix du foncier en centre ville, expliquent un prix de revient parfois élevé.

Pour inciter et financer en partie les travaux, les investisseurs bénéficient d’une forte réduction d’impôt, de 22% à 30% du montant des travaux, dans la limite d’un plafond pluriannuels de 400 000 € sur 4 ans.

Cette réduction d’impôts n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales, et l’investisseur s’engage à louer le bien pendant une durée de 9 ans.

pour tout savoir sur la loi Malraux, contactez-nous

Qui peut défiscaliser avec la loi Malraux?

  • Les personnes physiques fiscalement domiciliées en France
  • Les associés d’une société non soumises à l’IS

L’investissement immobilier Malraux s’adresse aux contribuables français souhaitant acquérir un appartement dans l’ancien, à forte valeur patrimoniale, en vue de le proposer à la location.

La défiscalisation Malraux permet à l’investisseur supportant un impôt sur le revenu important de le diminuer fortement pendant 4 années.

La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 120 000 € sur 4 ans.

Les dépenses de travaux engagées permettant la restauration complète de l’immeuble servent de base de calcul à cette réduction d’impôt Malraux.

Nos programmes Malraux 2021 à Lyon

LYON (69) – Rue Gonin

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7 appartements réhabilités à neufs Les travaux représentent 45% du budget global...
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Quels sont les immeubles concernés par la défiscalisation Malraux

La défiscalisation Malraux s’applique aux opérations de restauration complète d’immeubles bâtis situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou à défaut, lorsque la restauration de l’immeuble a été déclaré d’utilité publique. Le classement au titre des sites patrimoniaux résulte d’une décision du ministre chargé de la culture après avis de la commission nationale du patrimoine et de l’architecture.

Entrent également dans ce classement des sites patrimoniaux remarquables :

  • secteurs sauvegardés établis par la loi Malraux de 1962, pour protéger les coeurs de ville. ils sont environ une centaine.
  • zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZZAUP)
  • aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP)
  •  

Les immeubles doivent être :

  • des locaux à usage d’habitation
  • des locaux destinés originellement à l’habitation
  • pour les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables déposées à compter de 2017, les locaux quelle que soit leur affectation à l’habitation après travaux.
  • des locaux affectés à un usage autre que l’habitation n’ayant pas été originellement destinés à l’habitation.

Réduction d’impôts et conditions à respecter en défiscalisation Malraux

  • Réductions d’impôts Malraux 

Selon la localisation de l’immeuble, le taux de la réduction d’impôt Malraux varie :

  • Réduction d’impôts Malraux en secteur sauvegardé : 30% des dépenses engagées pour la restauration de l’immeuble, retenues dans la limite de 100 000 € par an.
  • Réduction d’impôts Malraux en ZPPAUP et AVAP : 22% des dépenses engagées pour la restauration de l’immeuble, retenues dans la limite de 100 000 € par an

Les dépenses prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôts ne peuvent pas être également comptabilisées dans les charges déductibles pour la détermination du revenu foncier imposable.

Dans le cadre de la loi Malraux, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restauration de l’ensemble de l’immeuble (partie commune et partie privative)

  • Engagement de location

La réduction d’impôts Malraux est conditionnée au respect de l’engagement de location d’une durée de 9 ans, à une personne qui ne fait pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur.

La première mise en location doit prendre effet dans un délai maximum de 12 mois à compter de l’achèvement des travaux.

Les loyers sont libres, sans plafonnement ou encadrement (sauf dispositions particulières des collectivités locales).

Nos programmes Malraux à Avignon

AVIGNON (84) Rue Thiers

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Le programme immobilier Malraux à Avignon Le bâtiment est situé au cœur...
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AVIGNON (84) – Rue d’Amphoux

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Le programme immobilier Malraux à Avignon L’immeuble est au cœur du site...
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AVIGNON (84)- La Cour des Doms

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L’ancien hospice d’Avignon : un investissement immobilier ancien de qualité en centre-ville  Surnommée...
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Réduction d’impôts Malraux et plafonnement des niches fiscales

Les réductions d’impôts obtenues avec la loi Malraux ne sont pas soumises au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Ainsi, un contribuable peut obtenir jusqu’à 30 000 € de réduction d’impôts par an.

Les dépenses prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôts Malraux peuvent concerner plusieurs immeubles pour une même année fiscale.

Le contribuables peut cumuler la réductions d’impôts Malraux, et les autres dispositifs de réductions et crédits d’impôts concernés par le plafonnement des niches fiscales.

pour défiscaliser avec la loi Malraux, contactez-nous

Traitement fiscal des revenus locatifs d’un immeuble Malraux

Les travaux de restauration donnent lieu à une réduction d’impôts t ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Les revenus locatifs générés par le bien immobilier Malraux sont traités dans la catégorie des revenus fonciers.

Dans le cadre du régime général, le contribuable peut déduire du revenus locatif de nombreuses charges :

gestion locatives et assurances, taxe foncière, dépenses d’entretien (qui n’ont pas fait l’objet de la réduction d’impôt Malraux), charges d’emprunt.

L’option pour le régime micro-foncier est également possible :

un abattement s’applique sur les revenus locatifs, et aucune dépenses ne peut être déduite. L’option pour le micro-foncier est exclusive et s’applique à l’ensemble des immeubles de rapports concernés par la rubrique revenus fonciers. Option possible pour les investissements Malraux dont le permis de construire ou la déclaration préalable sont postérieures au 1er janvier 2009.

Optimisation fiscale avec la loi Malraux

Effet du report de la réduction excédentaire

Le montant global pluriannuel de la réduction d’impôt Malraux est de 120.000 € échelonnés sur une, deux, trois ou quatre années.

Le levier fiscal est donc très important et permet de concentrer ou lisser la défiscalisation.

Le plafond de 120.000 € de réduction d’impôt Malraux peut parfois dépasser le montant cumulé de l’impôt brut réel du contribuable.

La fraction de réduction d’impôt qui n’aura pas été imputée au titre de l’année des dépenses pourra être imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes.

Ainsi, la réduction d’impôt Malraux, associée à un seul investissement, permettrait de défiscaliser sur une période longue, jusqu’à 7 années consécutives.

Malraux optimisé au déficit foncier

Pour optimiser au maximum l’efficacité fiscale d’un investissement immobilier réalisé dans le cadre de la loi Malraux, il est parfois possible de le mixer réduction d’impôt et déficit foncier, selon la nature des travaux et des dépenses engagées.

Le déficit foncier ainsi obtenu est imputable l’année de constatation des dépenses, et permet de diminuer ou effacer d’autres revenus fonciers positifs soumis au barème progressif de l’IRPP et aux prélèvements sociaux.

La part du déficit constaté, non utilisée en année N, est reportable 10 ans sur des revenus fonciers futurs.

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